상가 보증금 반환은 계약 종료 후 언제 받을 수 있나요?

상가 보증금 반환은 계약 종료 후 언제 받을 수 있나요?

상가 보증금은 계약이 끝난 뒤에도 임대인이 즉시 반환해야 하며, 반환 시점까지 임대차 관계가 계속 존속합니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 보증금을 돌려받을 때까지 임차인이 건물을 점유·사용하더라도 이를 부당이득으로 보지 않습니다. 대법 “상가임대차 계약기간, 보증금 “은 이 조항을 근거로 임차인이 계약서에 정한 차임만 부담할 뿐 시세 상당의 부당이득을 낼 의무가 없다고 명확히 판시했습니다.

동시이행 관계의 의미

보증금 반환 의무와 건물 인도 의무는 서로 맞물려 있습니다.

• 임대인이 먼저 보증금을 주지 않으면 임차인은 인도를 미룰 수 있습니다.
• 반대로 임대인이 적법하게 공탁하거나 이행제공을 하면 그때부터 점유가 불법이 될 수 있습니다.

실무에서 주의할 점

임차인이 보증금을 받지 못한 상태에서 계속 점유하더라도 종전 차임만 내면 됩니다. 시세를 적용해 추가 청구하는 임대인 주장은 법원에서 받아들여지지 않습니다.

상가 보증금 반환과 인도는 동시에 이루어지는 관계이므로, 한쪽이 먼저 이행할 것을 요구할 수 없습니다.

보증금을 받지 못했는데 가게를 비워도 되나요?

보증금을 받지 못한 상태에서도 가게를 비워도 되고, 점유를 유지해도 불법점유가 되지 않습니다. 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 임대인이 보증금을 지급하거나 적법하게 공탁하지 않는 한, 임차인이 계속 점유하더라도 손해배상 책임이 생기지 않습니다.

점유 유지 시 부담하는 비용

• 계약서에 정한 원래 차임만 내면 됩니다.
• 시세에 따른 부당이득금은 청구할 수 없습니다.

대법원은 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항을 근거로, 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속한다고 보았습니다. 임대인이 적법하게 공탁한 뒤에도 점유를 계속하면 그때부터 불법점유가 될 수 있습니다.

보증금을 못 받고 이사해야 할 때 임차권등기명령은 어떻게 도움이 되나요?

임차권등기명령을 신청하면 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제6조는 보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 관할 지방법원이나 지원·시·군법원에 신청할 수 있도록 규정하고 있으며, 등기가 완료되면 기존 권리가 그대로 유지됩니다.

신청 요건과 절차

임대차가 종료된 후 보증금이 전부 반환되지 않았을 때 신청할 수 있습니다. 임차인은 건물 소재지 관할 법원에 신청서를 제출하고, 결정이 송달되거나 등기가 이루어지면 효력이 발생합니다. 신청 시 사업자등록과 점유 상태를 유지해야 하며, 등기 완료를 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다.

권리 유지 효과

등기가 완료되면 대항력과 우선변제권이 취득되거나 이미 가진 권리가 유지됩니다. 이후 점유를 잃더라도 기존 권리는 소멸하지 않기 때문에, 경매나 건물 양도 상황에서도 보증금 회수 가능성이 남아 있습니다.

임차권등기명령 신청 및 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

비용 청구 가능성

제6조 제8항에 따라 신청과 등기 과정에서 발생한 비용을 임대인에게 돌려받을 수 있습니다. 관련 영수증을 보관해 두면 추후 청구가 수월합니다.

폐업신고를 하지 않으면 보증금 반환을 거부당할 수 있나요?

네, 폐업신고 절차를 이행하지 않으면 임대인이 보증금 반환을 거부할 수 있습니다. 임차인의 원상회복의무에는 임대인이나 제3자가 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 폐업신고를 협력할 의무가 포함되기 때문입니다.

폐업신고가 원상회복의무에 포함되는 이유

대법원은 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 단순히 점유 이전에 그치지 않고, 임대인이 임대 당시 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무까지 포함한다고 보았습니다.
특히 임차인이 영업허가를 받은 상가라면, 해당 부분에서 임대인 또는 승낙받은 제3자가 영업허가를 받는 데 지장이 없도록 폐업신고를 해야 합니다.

동시이행 관계로 보는 기준

임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있습니다.
폐업신고 협력 의무를 다하지 않으면 완전한 이행으로 볼 수 없어 보증금 반환을 유보당할 수 있습니다.
임대인이 이 점을 이유로 반환을 미루는 경우, 임차인은 폐업신고를 먼저 완료한 뒤 반환을 요구하는 것이 안전합니다.

상가 계약 종료 후에도 상황에 따라 대응 방법이 달라질 수 있으니 계약서와 관련 서류를 미리 정리해 두는 습관이 도움이 됩니다. 실제 판례를 참고하면서 본인 상황에 맞는 조치를 취해 보시길 바랍니다. 다음 글에서는 원상복구 범위를 둘러싼 분쟁 사례를 더 구체적으로 살펴볼게요.

자주 묻는 질문

보증금을 반환받을 때까지 가게를 계속 사용하면 시세 월세를 내야 하나요?

아니요. 계약서에 적힌 원래 월세만 부담하면 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 계속되는 것으로 보는데, 대법 “상가임대차 계약기간, 보증금 돌려줘야 끝난다”은 이 규정을 근거로 시세 상당의 부당이득을 청구할 수 없다고 명확히 했습니다. 따라서 기존 차임만 지급하면 되고, 초과분은 요구받을 이유가 없습니다.

임차권등기명령을 신청하면 비용을 임대인에게 청구할 수 있나요?

네. 신청과 등기에 들어간 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 상가 보증금 반환, 언제 받나? 안은 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항을 들어 이 비용 청구가 가능하다고 설명합니다. 실제로 등기부등본 확인 후 이사하는 절차에서도 영수증을 보관해 두면 나중에 환급받는 데 도움이 됩니다.

보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계인가요?

네. 둘은 동시에 이행해야 하는 관계입니다. 상가 보증금 반환, 언제 받나? 안은 임차인의 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행이라고 밝히며, 한쪽이 먼저 이행할 의무가 없다고 정리합니다. 따라서 보증금을 받기 전에 가게를 비워야 한다는 임대인의 요구는 원칙에 맞지 않습니다.

임대인이 적법하게 공탁한 경우에도 점유를 계속할 수 있나요?

아니요. 적법한 공탁이 이루어지면 점유가 불법이 될 수 있습니다. 상가 보증금 반환, 언제 받나? 안은 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다252042 판결을 인용해, 임대인이 보증금을 공탁하고 통지하면 동시이행 항변권이 사라져 계속 점유할 경우 손해배상 책임이 생길 수 있다고 설명합니다. 공탁 사실을 확인한 뒤에는 신속히 대응해야 합니다.

폐업신고를 하지 않으면 보증금 반환을 미룰 수 있나요?

아니요. 폐업신고는 원상회복의무에 포함되므로 보증금 반환과 동시이행 관계입니다. 상가계약 만기시, 폐업신고절차와 보증금반환은 동시이행은 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결을 들어, 임차인이 폐업신고를 하지 않으면 임대인이 새 영업허가를 받는 데 방해가 된다고 판단했습니다. 따라서 폐업신고를 마쳐야 보증금을 받을 수 있습니다.

참고 자료

• 대법 “상가임대차 계약기간, 보증금 돌려줘야 끝난다”news.sbs.co.kr
• 상가 임대차 계약 해지 후 보증금 반환은 어떻게 처리해야 …ai.bznav.com
• 상가 보증금 반환, 언제 받나? 안 줄 때 대응 방법 총정리beominsa.com